Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Приобретение недвижимого имущества в ипотеку – мероприятие, подразумевающее долгосрочную перспективу. Иначе говоря, жилое помещение, купленное таким образом, предназначается для длительного проживания на его территории и пользования всеми его благами плательщиками по целевому кредитному договору. Однако существует целый ряд обстоятельств, которые могут стать причиной возникновения желания отказаться от ранее приобретённой квартиры либо дома. При этом, многие из таковых невозможно заранее предусмотреть: к примеру, ипотечное жильё часто хотят продать супруги, желающие расторгнуть брак и разделить его, как совместно нажитое имущество, пополам – и если физически сделать этого не получится, то продать и поделить между собой прибыль вполне реально. К тому же, на фоне нашумевшего экономического кризиса, когда денег у людей становится всё меньше, некоторые попросту потеряли платежеспособность и больше не могут выступать в качестве заёмщика по ипотечному договору. Так, начиная с 2014 года, в соответствии с изменением курса рубля, размер выплат по целевым кредитам для всех должников вырос более, чем в 2 раза.

Так или иначе, даже при желании продать квартиру, приобретённую в ипотеку, многие люди начинают думать, что банк не предусматривает такой возможности, вследствие чего отказываются от своих намерений. Такое мнение ошибочно – продажа ипотечного недвижимого имущества реальна при соблюдении ряда важных моментов. Достаточно выгодные условия проведения подобного мероприятия предлагает, например, ОАО «Сбербанк» своим клиентам.

Тонкости продажи ипотечной квартиры

Первым делом нужно понимать, что главное ограничение, наложенное на продажу ипотечной недвижимости – это отсутствие права собственности на неё у кредитополучателя. До момента полного погашения задолженности это право будет оставаться за банком-кредитодателем – в данном случае, за «Сбербанком». Соответственно, без ведома его представителей продать квартиру либо дом, за который на момент возникновения подобной потребности ещё не выплачен долг по ипотеке, будет проблематично. Итак,  как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка»

По данному вопросу следует проконсультироваться со специалистом «Сбербанка», имея при себе все необходимые документы на недвижимость и копию ипотечного договора. Причина для продажи должна быть уважительной и обоснованной стороной, которая обращается с подобной просьбой. Немаловажным фактором станет и безупречная кредитная история такого клиента. При соблюдении данных условий банк, как правило, идёт навстречу заёмщику, поскольку он получает непосредственную выгоду – возвращает денежные средства, ранее выданные клиенту по договору целевого кредита.

Необходимо учесть, что продажа будет возможно только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся досрочного погашения задолженности. Правда, даже в таких случаях помимо суммы основного долга заплатить придётся также и немалый процент за преждевременную ликвидацию задолженности и прекращение договорных обязательств, поскольку банк теряет клиента и выплачиваемые им ежемесячно проценты.

Далее всё просто – нужно получить одобрение от представителей «Сбербанка» на продажу и найти человека, который желает приобрести продаваемое недвижимое имущество. Именно он, выступая в роли покупателя, погасит задолженность, выплатив остаток суммы банку. По окончанию заключения подобной сделки «Сбербанк» снимает ограничение на недвижимость в виде залога, и оно полностью переходит в собственность нового владельца.

Для уверенности в платёжеспособности потенциального покупателя и законности предстоящей сделки представители банка могут потребовать предварительного заключения между заёмщиком – продавцом, – и будущим владельцем объекта недвижимости договора купли-продажи. К тому же, самостоятельный поиск желающих купить ипотечную квартиру либо дом, не является обязанностью кредитополучателя – эту задачу можно возложить и на банк.

Продажа ипотечной квартиры без разрешения банка

Если соглашение с представителями «Сбербанка» в части продажи ипотечной недвижимости не достигнуто, остаётся один способ – полностью погасить текущую задолженность самостоятельно и избавиться от залоговых обязательств, получив право свободно распоряжаться таким имуществом. Существует несколько вариантов действий кредитополучателя в таких случаях, которые могут привести к положительному исходу:

• оформление второго кредитного договора – оптимальное решение для платежеспособных клиентов, который предусматривает наличие у таковых достаточной суммы для погашения ещё одного кредита. Если у представителей «Сбербанка» не возникает сомнений в состоятельности и порядочности тех, кто обращается с подобной просьбой, они идут им навстречу – тогда потребительский кредит выдаётся уже без каких-либо залоговых обязательств. Таким образом, полученные средства можно сразу использовать для ликвидации текущей задолженности по ипотеке, устранить препятствие в виде залога и получить возможность продать такую квартиру либо дом;
• самостоятельный поиск покупателя ипотечного имущества, готового выплатить остаток долга по кредитному договору заёмщику, чтобы тот, в свою очередь, мог погасить задолженность в банке и ликвидировать имущественные обязательства перед ним. Такой вариант очень рискован для желающего купить квартиру (дом), находящуюся в ипотеке, поскольку  обязательства между ним и продавцом – должником банка, – будут представлены исключительно в виде устного соглашения и могут быть нарушены без наступления последствий;

Продажа ипотечной квартиры – условия, нюансы и необходимые документы

Второй вариант предполагает наличие доверительных отношений между продавцом и покупателем либо перспективу их установления. Для того, чтобы убедить потенциального клиента в том, что никакого намерения мошенническим способом завладеть его денежными средствами, не совершив, при этом, продажу квартиры, первым делом понадобится заключить предварительный договор. Также для надёжности лучше будет при составлении данного документа обратиться к нотариусу. Далее нужно получить от покупателя деньги в счёт погашения задолженности – для максимальной безопасности при передаче такой крупной суммы можно воспользоваться банковской ячейкой.

Как только средства находятся у кредитополучателя – можно использовать их для досрочной ликвидации ипотечных обязательств  – тогда с недвижимого имущества будет снято ограничение в виде займа и оно перейдёт в собственность данного лица. Операция получит соответствующее документальное подтверждение – именно с этим пакетом документов можно будет оформлять окончательный договор купли-продажи с покупателем. Полноценный перечень необходимых для совершения подобной сделки документов представляет собой:

копия договора, выданная кредитополучателю на момент его заключения;

справка из «Сбербанка», подтверждающая полное погашение задолженности и ликвидацию залоговых обязательств (лучше взять в двух экземплярах, один потребуется для последующего предоставления в реестр ЮЛ, второй – для передачи покупателю);

выписка из реестра юридических лиц о ликвидации залоговых обязательств;

свидетельство о регистрации кредитного договора;

паспорта каждой из сторон;

Другие способы продажи ипотечной квартиры

Существует ещё одна альтернатива, позволяющая продать ипотечную квартиру – переоформление договора со «Сбербанком» на лицо, желающее приобрести данное недвижимое имущество. Таким образом, продана будет не сама недвижимость, а обязательства по погашению задолженности по целевому кредиту. Такая процедура не противоречит политике «Сбербанка» при условии, что покупатель – по совместительству, новый заёмщик, – соответствует всем требованиям, предъявляемым гражданам, претендующим на выдачу целевого кредита.

Также можно взять ипотечный кредит для заключение аналогичных договорных обязательств, но уже в другой организации. Это приводит к рефинансированию заложенных средств, но сама процедура достаточно сложна и длительна, отчего не сыскала популярности среди российских кредитополучателей, являющихся клиентами «Сбербанка».

Подробные нюансы в видео: